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A Prefeitura de São Paulo colocou sob suspeita R$ 249,6 milhões em isenções fiscais concedidas ao mercado imobiliário para a construção de "moradias sociais" na capital.

Essas isenções dizem respeito à licença para a construção de 9.000 unidades desse tipo, em 57 empreendimentos —apenas 1,7% das mais de 537 mil "moradias sociais" licenciadas entre 2021 e 2024.

Ou seja: o volume total de isenções que a própria prefeitura concedeu às construtoras —e que vai precisar rever— é muito maior.

O cálculo inédito da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, obtido pelo UOL, é o primeiro passo para que a gestão Ricardo Nunes (MDB) aplique as multas previstas pela legislação a quem burlou a política habitacional da cidade.

Após uma série de denúncias apontarem fraude na destinação dos imóveis, a Justiça determinou em janeiro que a prefeitura fiscalizasse as isenções.

Desde 2014 a Prefeitura de São Paulo oferece isenções fiscais e urbanísticas para que o mercado privado construa "moradias sociais", as chamadas HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular).

Em contrapartida, as construtoras devem vender esses apartamentos a famílias com renda comprovada de até dez salários mínimos.

Entretanto, a prefeitura nunca fiscalizou a venda desses apartamentos. A concessão dos incentivos foi atrelada apenas a uma autodeclaração das construtoras.

Mecanismos de controle, previstos ainda no governo Fernando Haddad (PT), foram revogados nas gestões João Doria e Bruno Covas.

Segundo investigação do Ministério Público de São Paulo de 2022, ao menos parte desses apartamentos foi comercializada livremente, sem respeitar o público-alvo determinado em lei.

Calcular a renúncia fiscal do programa é importante, mas não basta, diz o pesquisador Rodger Campos, do Núcleo de Habitação, Real Estate e Regulação do centro de estudos Insper Cidades.

"Tão mais importante é avaliar o impacto da política pública. Houve redução do déficit habitacional no grupo esperado? Se a resposta é negativa, só restou a renúncia de receita, num cenário de transferência às avessas", afirma.

As suspeitas recaem principalmente sobre prédios em bairros como Pinheiros, Itaim Bibi e Moema, onde o metro quadrado de um "studio" licenciado como HIS ou HMP passa de R$ 20 mil.

Nessas áreas, não apenas o valor do terreno é mais caro como também o preço da "outorga onerosa", a taxa que permite a construção de prédios mais altos na cidade.

Obter isenção dessa taxa, portanto, reduz o custo da incorporação e os ganhos do construtor, especialmente se o limite de renda não for respeitado e a unidade for negociada livremente, a preço de mercado.

Em novembro de 2024, o UOL mostrou que uma HIS subsidiada pela prefeitura chegou a ser negociada por R$ 1,5 milhão na Vila Olímpia, um dos bairros com projetos auditados.

O caso foi citado pelo Ministério Público como exemplo de burla à legislação vigente.

Além dos 57 projetos já avaliados, outros 150 passam pela mesma análise, segundo a secretaria.

Em nota, a prefeitura disse que "reforçou ter adotado medidas rigorosas para garantir o controle e a correta destinação de unidades de habitação social".

O maior desconto individual concedido entre os 57 projetos analisados até agora foi de R$ 23 milhões, relativo ao Living Full Vila Nova Conceição, do Grupo Cyrela.

Em construção na avenida Santo Amaro, a planta prevê duas torres de 26 andares com 576 "studios" de 24 m² classificados como HIS 2 —que devem ser comercializadas a famílias com renda mensal entre três e seis salários mínimos.

A construtora também é listada na auditoria com o Living Full Faria Lima, na zona oeste, que teve desconto de R$ 13,6 milhões de outorga onerosa. Ali, são mais 450 apartamentos do tipo HIS 2.

Procurada via assessoria de imprensa, a Cyrela não respondeu à reportagem.

A incorporadora One é a mais citada em número de empreendimentos.

A empresa, que se "especializou em fazer HIS e HMP em bairros nobres da cidade", economizou R$ 34,2 milhões em oito projetos, segundo o cálculo obtido pela reportagem.

A One pagou outorga onerosa em apenas um dos projetos analisados, o One Jurupis, em Moema, na zona sul. O pagamento foi de R$ 968 mil. Sem o desconto, o valor seria de R$ 1,8 milhão.

Localizado na região do Shopping Ibirapuera e ainda em obras, um "studio" de 55 m² ali chegou a ser vendido por R$ 900 mil, segundo informação obtida no atendimento por WhatsApp de consulta imobiliária da própria One —valor 57% superior ao teto de preço definido pela prefeitura para HMPs (destinadas a famílias de seis a dez salários mínimos).

Embora a unidade de 55 m² conste no site oficial da incorporadora, a One diz que não tem unidade de 55 m² à venda, nem fez vendas pelo valor citado.

"A empresa reforça ainda que toda a documentação comprobatória já foi encaminhada à Prefeitura de São Paulo e segue à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais", afirmou, via assessoria de imprensa.

De acordo com um decreto de 29 de maio, imóveis nesta categoria não podem ser vendidos por mais de R$ 518 mil.

A intenção é fazer valer a política de subsídio e assegurar que o público-alvo seja de fato atendido.

Segundo Valter Caldana, coordenador do Laboratório de Projetos e Políticas Públicas Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie, as ações da prefeitura vêm em boa hora.

"Passou da hora de São Paulo entender que não adianta mais fazer prédio sem fazer cidade", diz.

SP veta HIS e HMP como Airbnb

O decreto de maio veta a locação de curta temporada em "studios" licenciados como HIS e HMP. A medida tem como alvo imóveis construídos com subsídio público em áreas nobres que viraram Airbnb.

Segundo o secretário municipal de Habitação, Sidney Cruz, esse tipo de utilização é a prova de que a política foi desvirtuada, pois não atende a necessidade de habitação das famílias de baixa renda.

A prefeitura também apertou o controle sobre o aluguel mensal dos imóveis sociais. A partir de agora, o valor cobrado não poderá ultrapassar 30% da renda de interessados na locação.

O UOL também procurou as empresas Benx, Brio, Passarelli e o empreendimento Do It Residences, que são citados na arte que ilustra a reportagem. A Passarelli disse que não se manifestaria.

Benx e Do It não responderam à reportagem.

A Brio afirmou que os projetos de HIS e HPM foram aprovados pela prefeitura. "Em relação as vendas/destinação das unidades habitacionais, é feito uma verificação prévia da renda familiar do interessado, com documentos e informações, em conformidade com os requisitos exigidos pela legislação que disciplina esse tipo de habitação", acrescentou, em nota… 

A Procuradoria-Geral do Município de São Paulo determinou a adoção do "princípio da proporcionalidade" para calcular as multas a serem aplicadas nos casos comprovados de fraude na política de moradia social. 

A norma reduz o valor da punição, já que a multa não será aplicada sobre todo o empreendimento, mas apenas sobre as unidades comercializadas em desacordo com as regras… 

Em nota, a prefeitura confirmou a mudança de entendimento em relação ao valor das multas relativas a fraudes e afirmou ter adotado medidas para garantir o controle e a correta destinação de unidades de habitação social.

"A Procuradoria-Geral do Município elaborou o parecer, após análise da legislação, e concluiu que o cálculo para a outorga devida deve considerar a metragem da unidade comercializada em desacordo com a legislação. As taxas devidas serão cobradas em dobro", informou.

O incentivo citado foi criado em 2014, na aprovação do Plano Diretor da cidade. Desde então, a prefeitura concede subsídios fiscais e urbanísticos para o mercado privado produzir HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular).

Ambos os formatos são considerados moradia social e devem atender a famílias com renda de até dez salários mínimos.

Investigação do Ministério Público, no entanto, apontou ilegalidades na destinação de parte das unidades, que foram vendidas a investidores e usadas como Airbnb em áreas nobres da cidade.

O valor cobrado pelas unidades —geralmente "studios" de 20 a 30 m²— também chamou a atenção. Em prédios da Vila Olímpia, por exemplo, o metro quadrado passa de R$ 20 mil.

Parecer muda regra aprovada pela Câmara

A instauração de um inquérito pelo MP, em 2022, levou a Câmara Municipal a alterar a legislação vigente e determinar, em julho de 2023, que o não atendimento do público-alvo da política renderia multa pesada às construtoras.

Na revisão do Plano Diretor daquele ano (inciso 2º, artigo 47 da lei municipal 17.975), determinou-se que o valor seria equivalente ao dobro da isenção integral obtida.

"Ao promotor do empreendimento, o dever de pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado, impostos, custas e demais encargos referentes à sua implantação, além de multa equivalente ao dobro deste valor financeiro apurado, devidamente corrigido”.

Foi seguindo o que diz essa lei que a gestão Ricardo Nunes (MDB) autuou, em janeiro de 2025, dois empreendimentos que teriam burlado as regras em R$ 31 milhões.

Passados quase cinco meses, os processos seguem em aberto, assim como a fiscalização anunciada de outros 200 projetos licenciados como de interesse social na cidade.

Com a mudança de entendimento, não só os dois casos já autuados podem ser revistos, como todo o modelo de punição.

Segundo o UOL apurou, a decisão visa evitar a judicialização dos casos sob investigação.

Para a professora de direito Bianca Tavolari, da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas de São Paulo), o parecer da PGM inviabiliza a aplicação de multas.

"Pode ficar muito barato para a incorporadora, a depender do caso", explica.

Segundo Tavolari, basta uma unidade de HIS fraudada para saber que a incorporadora/construtora não fiscalizou o enquadramento da renda.

"Exigir que todas as unidades tenham comprovação de fraude é pedir para não multar. Se a prefeitura não tem capacidade de fiscalizar, que acabe com o incentivo. Caso contrário, a política se resume a um entesouramento de recurso público para o privado." (Bianca Tavolari, professora da FGV-SP e pesquisadora do Cebrap).

Em 9.000 unidades, isenção de R$ 250 milhões

Apenas entre 2021 e 2024, a prefeitura licenciou 537,5 mil unidades consideradas como habitação social.

Segundo o UOL revelou, o poder público já colocou sob suspeita R$ 249,6 milhões em isenções fiscais concedidas no período.

O valor é relativo ao não pagamento da outorga onerosa -taxa que permite a construção de prédios mais altos, com maior aproveitamento do terreno. Esse é o principal benefício do programa de habitação social da prefeitura.

O preço da outorga varia de acordo com o endereço e as características do projeto. A cobrança é por metro quadrado.

Pela regra imposta pelos vereadores, a multa em dobro poderia alcançar R$ 500 milhões.

Agora, o cálculo dependerá da capacidade de fiscalização do município sobre cada uma das unidades comercializadas.

A respeito da responsabilidade sobre a checagem da renda dos compradores, o parecer da procuradoria reafirma que a comprovação cabe à empresa que obteve a "benesse". Repassar essa função ao município, como aventado pelas defesas das construtoras envolvidas, seria "inversão do ônus da prova”.